Ипотечната реформа, която може да отприщи следващия голям стимул в САЩ

Писателят е основен изпълнителен шеф на Meredith Whitney Advisory Group

Ами в случай че ви кажа, че може да има невиждана инжекция от тласъци в стопанската система на Съединени американски щати това няма да коства нищо на държавното управление и няма да добави 1 $ към националния недостиг? Още това лято препоръчан ход може да стартира да отприщва съвсем $1 трилион в портфейлите на потребителите. До есента може да доближи 2 трилиона $.

Миналия месец спонсорираната от държавното управление организация за ипотечно финансиране Freddie Mac подаде предложение до своя регулатор, Федералната организация за жилищно финансиране, за нахлуване във вторичния ипотечен пазар, прочут още като жилищни заеми. Това беше интелигентен ход на Фреди и FHFA ще направи доста положително, като го утвърди. Въпреки над 32 трилиона $ личен капитал в балансите на притежателите на жилища, доста дребна част от тях е употребена посредством жилищни заеми.

През 2007 година, тъкмо преди финансовата рецесия, имаше над 700 милиарда $ личен капитал неизплатени заеми. Днес има почти 350 милиарда $. Оттогава цените на жилищата са се повишили с повече от 70 %, тъй че за какво жилищните заеми са намалели на половина?

След финансовата рецесия банките интензивно понижиха ипотечните си експозиции. Bank of America, да вземем за пример, понижи портфейла си от заеми за личен капитал от над 150 милиарда $ през 2009 година на 25 милиарда $. А през 2022 година повече от 50 на 100 от жилищните заеми произлизат от нетрадиционни оператори. Тези небанкови сдружения нямат салда, с цел да държат заеми, както банките обичайно правеха, тъй че в случай че не могат да продадат заемите, които произлизат от Freddie, нейните сътрудници жилищни организации Fannie Mae и Ginnie Mae или частни вложители, те не не ги сътворявам.

Има здрава и добре смазана машина за обезпечени с ипотека скъпи бумаги за първи ипотеки, в която Fannie, Freddie или Ginnie купуват ипотеки, сплотяват ги и ги продават като обезпечени с ипотека скъпи бумаги на частни вложители на открития пазар, улеснен от компании от Уолстрийт. Този развой фрапантно усилва ликвидността на пазара. Нищо от тази ликвидност не съществува на втория ипотечен пазар.

Предложението на Freddie Mac може да промени всичко това и не може да пристигна в по-подходящ миг. Повечето хора в Съединени американски щати усещат ударите на непрекъснатата инфлация, само че по-възрастните американци, живеещи с закрепен приход, са наранени изключително тежко. Застрахователните разноски за притежателите на жилища са се повишили с над 11 % за три години, до момента в който те заплащат повече налози. Приходите от налози върху имуществото в Съединени американски щати са се нараснали с 26 % през последните три години.

Вероятно това е повода възрастните хора да са поели повече задължения от която и да било друга възрастова група през последните няколко години. Днес те държат 23 % от всички потребителски задължения, удвоявайки каузи си през 1999 година Тези трендове би трябвало да наподобяват нелогични, защото нормално по-младите хора и по-възрастните хора биха били от двете страни на кривата на общия неуреден потребителски дълг с по-малко задължения.

Преди финансовата рецесия по този начин се разпределяше салдото на потребителския дълг. Сега съвсем половината от всички възрастни хора са изложени на риск от финансов потрес с по-малко от шест седмици ликвидни спестявания. Това значи, че в случай че се сблъскат с непредвидени медицински разноски, неочакван ремонт на дома или бързо нарастване на налозите върху имуществото и застраховките, те нямат защитна мрежа. Тази накърнимост прави по-възрастните хора мощно възприемчива публика към продуктите за домакински капитал, при изискване че са на рационална цена и относително лесни за достъп.

Предложеното предложение за втора ипотека/собствен капитал на Freddie Mac, в случай че бъде приложено дейно, може да бъде избавителен пояс за тези семейства, като им предлага финансова еластичност. Той дефинира насоки за отбрана както на кредитополучателя, по този начин и на Freddie Mac, които евентуално ще бъдат моделът за бъдещи дейности на Fannie Mae и Ginnie Mae. Freddie ще купува единствено вторите ипотеки на кредитополучатели, с които към този момент има първа ипотека, а комбинираното съответствие заем към стойност както на първата, по този начин и на втората ипотека не може да надвишава 80 % от цената на парцела. Текущото съответствие заем към стойност на ипотечния портфейл на Freddie е 52 %. По този метод ние изчисляваме, че Freddie може да отключи 980 милиарда $ личен капитал за притежателите на жилища.

Ако Fannie Mae и Ginnie Mac последват образеца на Freddie Mac в закупуването на втори ипотеки, ние изчисляваме, че вторичният пазар на жилищни заеми може да надвиши 3 трилиона $. Чрез отварянето на пазара на секюритизация за вторични ипотеки освен повече институции биха били склонни да отпускат заемите, само че и разноските за кредитополучателите доста биха намалели с повече снабдители на финансиране. Това също би осигурило огромен тласък за стопанската система и потребителите, които наподобява забавят темпото си, без да прибавят нито стотинка към държавния дълг. Рядко съм виждал подобен същински печеливш сюжет за държавното управление, Уолстрийт и американския консуматор.